重磅:新加坡未来两年房地产市场预期走向分析

重磅:新加坡未来两年房地产市场预期走向分析

新加坡狮城论坛·2018-02-05 12:20

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政府在2013年出台房地产总债务偿还比率框架(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)以后,新加坡楼市逐渐冷却,私宅价格持续下跌,销量也一蹶不振。沉寂已久的私宅市场,终于在今年触底反弹,私宅价格止跌回升,销量大幅增长。发展商也纷纷出手,掀起一股标地热潮。楼市回暖能持续多久?明年、后年又有哪些投资良机?今天狮城吴洲深度剖析今年楼市,并对2018年、2019年楼市行情进行预期展望。

2017年年初曾有房地产分析师预测2018年、2019年价将以每年1%至3%的速度上涨。

鉴于近期市场表现(2017年私宅价格指数第3季度季度环比提高0.7%,这是连续15个季度下跌后首次上扬;房地产销售数量也达到4年来新高),吴洲先生预测新加坡的私宅价格可能超过此前的预期,并在2018年和2019年以每年4.5%至5%的速度增长。

开发展商求“地”若渴

与政府土地供应政策

因为预见到潜在市场需求,所以发展商求地若渴、积极囤积土地库存,而且土地库存已见底,发展商需要买地继续盖房维持公司生存和发展。

政府日前宣布2018年上半年仍推出六幅正选名单地段和九幅备售名单地段,预计可供应约8000个私宅单位。这也正好说明政府暂时无意冷却市场,如果政府有意冷却,那么应该是减少供应,或推出更多备售地段,而非保持与今年一样的供应量。政府谨慎售地,只是要在发展商积极从集体出售求地之间取得平衡。

对大型发展商而言,政府的谨慎售地计划恐怕仍无法满足他们的需求。预料接下来集体出售热潮会继续延烧,发展商标地也不会手软。

新加坡地价不断被炒高,同样也说明了新加坡发展商对本地楼市仍有一定的信心。发展商不可能一直守株待兔的等待政府售地才进场,因为根本不能让公司停顿下来,房子还是要继续建,所以不得不向私人求地。此外,外国发展商纷纷来抢滩,而且出手往往还比本地发展商阔气,这在一定程度上也促使地价飙高。

不管政府是否配合发展商的需求供地,或者发展商需要依赖政府的售地计划,这已不重要。因为两者对市场的预期不尽相同,政府一般是从宏观、长期角度来考量,关注私宅空置率和价格的稳定性;发展商则更关注未来几年有哪些地段可供发展,项目是否可以赚取更多盈利。

无论从哪个角度观察,以现阶段总体经济形势为出发点进行评估,未来两年的新加坡房地产市场走向预计会如我分析的一样,持续走高。

买家情绪持续高涨 

市场风光无限

从短期来看,眼下的新加坡房地产市场,今年也算是它风光回归的一年,无论政府售地或集体出售,成交价都屡创新高,地王地后都在数月内诞生。本地楼市降温五年后终于回暖。私宅市场今年不仅价格止跌回升,销量也重新突破一万大关。

市区重建局的私宅价格指数在今年第三季上扬0.7%,终结近四年的下跌。根据市建局数据,不包括执行共管公寓,今年前11个月共有6491个私宅单位推出,比去年同期少两成;但新私宅销量却比去年同期高出四成,达到1万1127个,也超过去年全年的8363个。

由于买家普遍认为市场将触底,因此更多买家进场置业,带动销量和价格回升。今年初政府调整卖方印花税更加速市场回暖,这项调整提振了市场情绪,鼓励更多买家进场。此前在场边观望的投资者和组屋提升者,今年也终于出手买房,因为买家察觉到发展商可能在明年新项目推出时提高现有项目的价格,这增加了他们进场的紧迫感。

从长期看,虽然本地房地产市场仍充满挑战和不确定性,但长期下来其增值水平应该与整体经济一致,买家对私宅的需求和热情至少可以持续2-5年。

年度市场业绩分析

与未来两年的市场走向

今年掀起的集体出售和政府售地热潮,也为整体楼市带来热度。在这样的大环境下,转售市场今年也一片红火,第三季私宅交易中,近六成都来自转售市场。今年共有18个新私宅项目推出,有七个是规模超过100个单位的公寓项目。今年卖出的新私宅单位中,超过六成是中央区以外(OCR)的大众私宅,充足的供应和合理的价位,是大众私宅热销的主要原因。

截至今年12月上旬,卖得最好的项目是东海岸的海景轩(Seaside Residences),推出两天就卖出400个单位,占总数841个单位近一半。巴耶利峇的Park Place Residences紧随其后,首批推出单位已卖出96.8%。Park Place Residences推出当天就卖出215个单位,占总数429个单位的一半。发展商联实(Lendlease)决定把剩余单位以分阶段方式推出销售,市场相信这是为了调高价格。其他热销项目包括里峇峇利一带的玛庭豪苑(Martin Modern)和武吉巴督的心乐轩(Le Quest)。这两个项目首批推出的单位中,超过95%单位都已售出。玛庭豪苑项目共有450个单位,首批推出的210个单位中已卖掉201个。

若不包括分阶段推出的私宅项目,预计明年共有15个新私宅项目面世,为市场提供1万零400个单位。他还看好比达达利的综合发展项目,认为该项目会从比达达利区的发展中受益。这个项目毗邻兀里地铁站,由新加坡报业控股和日本鹿岛建筑共同发展,预计兴建600多个私宅单位,在今年较迟时候推出。

明年第一季推出的新私宅项目,包括西海岸谷的Twin Vew、乌节路一带利安尼山路的高档公寓银峰(New Futura)和位于淡滨尼10道的私宅项目。后两个项目的发展商都是城市发展(CDL)。

成功集体出售的顺福雅苑(Shunfu Ville)、Rio Casa和Raintree Gardens公寓,以及政府售地计划下推出的玛格烈通道(Margaret Drive)地段、柏鲁马路(Perumal Road)地段和道德路(Toh Tuck Road)地段,预计会在明年推出市场。如果本地经济维持稳健增长势头,明年新私宅销量可能比今年增加10%至15%,最多可达1万3000个。预计2018年、2019年的新私宅销量与今年持平,价格则上扬5至10%。

大众私宅热销,明年、后年价格

势必上扬,标地热潮也将持续

随着市场回暖,蛰伏已久的发展商纷纷出手标地,希望搭上楼市复苏的顺风车,尽早推出新项目。

除非政府出手干预,否则在发展商填补地库的需求推动下,政府售地和集体出售热潮明年会持续。在新项目销售良好,政府售地计划地段没有激增的情况下,发展商会继续通过集体收购来填充土地储备库。

随着今后两年更多新私宅项目推出,虽然预计滞销的新私宅单位可能增加,但由于建成的私宅单位减少,私宅空置率有望降低。明年建成的新私宅单位少过8000个,仅为今年的一半,也低于1万3000个的10年平均数。再加上商业环境改善可能推动租赁需求增加,他预计空置率会从今年第三季的8.4%回落。

新加坡大批新私宅项目在今年年第二季度开始陆续推出,届时新私宅价格预计再上一级。因此,2018年年初将是投资者进场购买新私宅单位和剩余单位的最佳窗口期。

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新加坡狮城论坛房产专栏作者:吴洲

原标题:重磅:新加坡未来两年房地产市场预期走向分析

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